1.土地和在建工程抵押：合作地块（B地块）及在建工程抵押，并办理强制执行公证；
2.企业及实际控制人担保：北京鑫恒铝业有限公司及其实际控制人提供连带责任保证，并办理强制执行公证。

一 信托还款来源
1.项目公司拟在2015年第 3季度项目竣工、办理完毕产权登记后申请银行经营性物业贷款15亿元，预计于2016年第1季度贷款到位，加上项目2016年第1季度开始产生的租金收入5,000多万元，可用于替换信托本金和支付信托利息。
2.依据项目公司分期还款计划，母公司北京鑫恒铝业有限公司将以自身经营现金流入提供还款支持。
二 项目背景介绍
1.北京天圆祥泰置业有限公司（以下简称“天圆祥泰”）于2012年12月取得北京朝阳区奥体中心南侧的奥体文化商务区2#地块（分为A地块、B地块）。项目用地为北京北四环奥体南区仅剩的开发用地，紧邻中建地产开发的开元国际广场，坐拥地铁8、10号线和多条城市主干道，地理位置优势十分明显。
2.中融信托与天圆祥泰合作开发奥体文化商务区2#地块的B地块。项目B地块占地10,927平方米，总建筑面积124,768平方米，地上写字楼72,122平方米，地下商业10,529平方米，车位550个。建成后按照7万元/平米计算，资产价值不低于50亿元。目前项目土地款已全部支付完毕，自有资金投入达到30%，项目已取得4证，并完成地下桩基部分。
三 项目情况介绍
1.项目地理位置及交通情况：项目位于奥林匹克商务区，北侧500米是北四环，西侧有宽200米的奥体大道，南有北土城路，东是贯通北二环及奥运商圈的城市主干道安定路，地铁10号线及8号线也交织于此。本项目高度145米，属于商务区东北侧的最高建筑群，可一览周边城景。项目建成后，将与邻近的开元国际广场、奥体中心西侧的盘古大厦组成全新的、面向世界500强、中国500强以及行业领袖企业招租的写字楼集群。
2.项目整体情况：项目拟打造成为一座具有国际领先水平的5A级写字楼。建成后建筑层数为地上31层、地下5层，地上高度为147.15米、地下为 -25.35米；规划总建筑面积122,151.1平方米，其中地上建筑面积72,013.88平方 米，地下建筑面积50,137.22平方米。
3.项目现状：项目取得开发四证，自有资金投入达到30%。项目总投20.39亿元，已投6.85亿元。工程方面，土方、桩基础施工全部完成，基坑周边安全防护栏杆、出入口场地硬化及封闭完成。预计于2014年底主体结构封顶，2015年9月竣工。
4.租金收入预测：项目为5A级写字楼，建成后20%为开发商使用，80%拟对外出租。对比项目附近的盘古大厦（17元/㎡.天），本项目2016年入市租金预计为16元/㎡，保守估计可实现租金收入约3.75亿元/年。假定项目正式入市后，2016年出租率为60%，2017年出租率为80%，2018年及以后的出租率为100%。项目入市后10年内的租金收入可达到 35亿元，租金利润可达到 29亿元。

中融国际信托有限公司成立于1987年，前身为哈尔滨国际信托投资公司。2002年5月重新登记并获准更名为“中融国际信托投资有限公司”。2007年7月，公司取得新的金融许可证，更名为“中融国际信托有限公司”。公司注册资本人民币16亿元，注册地黑龙江省哈尔滨市南岗区嵩山路33号，主要办公地为北京市西城区金融街武定侯街2号。法定代表人为公司董事长刘洋先生。
截至2012年末，公司资产规模合计超过3000亿元。

一 信托交易结构