1.抵押物质优：武汉南洋金地置业有限公司（以下简称“金地置业”）提供其位于武汉市青山区建设四路约40000平方米的在建工程（“南洋•金谷”项目）作为抵押物，经戴德梁行（一级房地产价格评估资格）评估，该抵押物价值为3亿元（待工程完工后，预评价值为4.6亿元，届时可继续追加抵押释放剩余额度，动态抵押率不超过50%）；
2.股权质押：南洋建设的股东将其持有南洋建设的100%股权提供质押担保；一旦南洋建设的股东取得金地置业的股权则将其持有的金地置业股权提供质押；
3.个人担保：南洋建设实际控制人郑全进先生和配偶于爱芳女士提供连带责任保证担保；27年的行业经验，在本地及同行中的信用和声誉极高，（2006-2008）年之间分别被评为中国华商协会、武汉市企业家协会、建筑工程协会副会长；连续四届当选武汉市新洲区人大代表；2011年作为企业家被当选为新洲区潘塘街街道党委委员。至今，郑全进无不良信用状况；
4.解押保证金归集：项目开始销售时，若抵押率＞50%，抵押人在解押时需向信托专户缴纳保证金，保证金的支付标准比例为：住宅部分为5000元/平方米，商业部分为10000元/平方米。

一 第一还款来源
1.第一还款来源：为南洋建设的经营收入。从南洋建设近3年的主要财务数据分析： 近3年，该公司主营收入和主营利润水平较高，经营持续而稳健，指标值处于行业较高水平，盈利能力较强，其现金流可完全足额覆盖项目本息需求，保障了充足的还款来源；
2.第二还款来源：抵押物“南洋•金谷”项目销售收入。该项目五证齐全，已经建成可供销售的住宅面积40370.66平方米，商业物业部分4288.56平方米，合计价值超过5.35亿元。
二 融资企业介绍：
1.企业概况
南洋建设成立于1996年7月25日，是通过国企改制组建而成，下辖子公司四家，其所属公司具有二级建筑施工企业资质和三级地基与基础工程专业承包资质。公司在过去的十年里曾承建过大中型冶金、化工、电力、建材、纺织、轻工、机械、电子、汽车工业企业的新建和扩建工程，以及大专院校、医院、科研、商业等公共建筑工程，在全省范围内赢得了广大业主和社会的好评。
2.经营业绩
近几年，该公司经营范围逐步在扩大，先后在武汉、黄州、团风、麻城、河南、襄樊、十堰等地承建了几十项工程，合格率100%。
3.经营状况
该公司2011-2013年营业收入分别为8.83亿元、10.91亿元、11.87亿元，净利润分别为0.74亿元、0.64亿元、1.03亿元，经营情况较为良好，营业收入及利润均增长稳定。
4.开发历史
已完工项目：武汉市福星养老院一标段、南洋国际花园5-8#楼、碧桂园花园小区、巴黎印象、美林•外庐、 金地华府、福星养老院二、三标段、泰和•景、格林豪庭、南湖名居、格林国际城等。
在建项目：山东南山佛光高尔夫花园7号公馆、涨渡湖湿地保护与恢复工程、南洋•金谷、美景鸿城•鸿图、版纳一品工程三期一标段、荆门学府豪庭等。

方正东亚信托有限责任公司，是经中国银监会于 2010 年 1 月 23 日批准重组成立的非银行金融机构。公司股东为北大方正集团有限公司、东亚银行有限公司和武汉经济发展投资（集团）有限公司。公司注册资本为 10 亿元人民币，注册地为湖北武汉。公受托人介绍司业务范围包括资金信托、动产信托、不动产信托、有价证券信托、其他财产或财产权信托。截至 2012 年 12 月底，公司累计发行近 400 个信托项目、管理信托资产规模突破 1200 亿元，经营管理成效显著，业务基础和客户基础不断夯实。

一  信托交易结构

二 信托优势分析

1.交易对手履约能力强

南洋建设成立于1996年7月25日，是通过国企改制组建而成；该公司现有职工一千余人， 2012年施工生产产值10.9亿，利润6466万元，纳税超2000万元；2013年末，该公司总资产为4.74亿元，总负债为0.68亿元，资产负债率仅为14.34%，财务状况良好。

2.还款来源充足
本项目还款来源为南洋建设的经营收入；目前南洋建设经营状况良好。第二还款来源为抵押物“南洋•金谷”项目销售收入；目前南洋建设集团经营状况良好，“南洋•金谷”项目地理位置优越，五证齐全，未来销售预期良好。