1.股东借款部分的担保措施
①九通基业投资有限公司持有丰科建 33.33%的股权质押给华澳信托，并约定信托计划到期退出后才可解押，若到期不履约，信托公司有权处置股权；
②上市公司华夏幸福及实际控制人王文学提供连带责任保证担保。
2.股权增资部分的增信措施
信托计划持有项目公司丰科建 66.67%的控股股权，向公司派驻董事、财务代表，履行证章印管理。
3.资金提前归集
提前到期日的前 3 个月归集，归集账户为丰科建开立的预售资金监管账户，在信托贷款还款之日的前 3 个月，以月为单位，归集比例分别为当期应还贷款的 25%、25%、50%；
4.项目印鉴管理
丰科建的证照、印章和批文等应由九通基业和华澳信托指定人员按如下方式共同保管，丰科建的公章、合同与用章、财务与用章、法定代表人名章、财务人名章（如有）等印章均存放于丰科建的保险箱中，保险箱钥匙由九通基业指定人员保管，密码由华澳信托委派的董事或指定的其他人员保管。丰科建对外签章实行“双控双签”，未经华澳信托和九通基业双方同意，丰科建不得对外使用印鉴或签署合同。

一 还款来源
1.第一还款来源：丰台科技园项目的销售收入。“华夏幸福大厦”项目的楼盘及 4 栋办公楼、底层裙楼为商业，地下车位 1220 个，总建筑面积 18.8 万 m2，根据借款人销售计划，参考北侧诺德中心写字楼 3.68 万元和商业 5 万元的销售价格，按保守销售价格测算，估计本项目多层写字楼售价在 3 万元以上，高层写字楼售价 3.5 万元，商业在4.5 万元以上，车位 30 万元/个，该项目开发成本费用总计为 30.58 亿元，总销售收入50.87 亿元，税后净利润 10.66 亿元，预计净利润率 21%，经济效益良好，销售前景乐观，具备充足的还款来源；
2.第二还款来源：本笔信托由上市公司华夏幸福及王文学提供担保，考虑到华夏幸福整体实力较强， 2012 年销售额超过 211 亿元，预计 2013 年能突破 300 亿元，增长率超过 50%，华夏幸福在固安、廊坊、大厂等地均有稳定的工业园开发收入和住宅销售回款，可作为本笔信托计划的第二还款来源。
二 融资方介绍
北京丰科建房地产开发有限公司成立于 2010 年 5 月，注册资本 1000 万元人民币，原控股股东为北京丰台科技园建设发展有限公司，主要资产为丰台科技园内 1516-25、27 地块。现丰科建的股权为九通基业全资控股，隶属于华夏幸福集团，房地产开发资质为暂定资质，主要负责开发丰台科技园内 1516-25、27 地块商业金融项目。
丰台科技园介绍
丰台科技园（http://www.zgc-ft.gov.cn/html/outer/index.html）是 1991 年 11 月由北京市人民政府批准成立，1994 年 4 月经国务院批准为国家级高新技术开发区，是中关村国家自主创新示范区最早的“一区三园”之一。丰台科技园规划总面积 8.18 平方公里，包括东区 4.01 平方公里、西区 4.17 平方公里以及沿西南四环的科技一条街，呈“两区一街”空间布局。丰台科技园位于北京市四环路西南角内外两侧，是中关村科技园区“一区多园”中距市区最近的产业基地，距天安门广场直线距离 12 公里。从 1990 年至今，丰台科技园东区完成了一期、二期开发，已形成以总部基地为核心的企业办公集群，三期项目按照北京市政府的要求，打造全新的总部集群、南城商务中心，成为北京南城副中心，丰台区政府和市规划委在规划阶段确定了北京第一个城市设计导则，区域核心区建筑高度达到了 200 米。
目前，园区拥有企业共计约 4000 家，其中高新技术企业总数已达到 2900 余家，收入过亿元的企业 150家，拥有上市公司 24 家。园区已形成了一批特色企业总部群，包括以中铁总公司、通用技术为代表的国有企业和以建龙钢铁、德龙钢铁为代表的民营企业集团，以中牧股份、中成进出口等为代表的国内上市公司和以博奇电力、九城口岸为代表的海外上市公司，以金自天正、航天时代为代表的科技型大型企业和以中铁股份、信海丰园为代表的大型物流企业。2010 年，园区技工贸总收入实现 1950 亿元，上缴税费 47 亿元；总收入增幅位居中关村五大园区榜首，税费增幅排名第二；园区轨道交通、航天军工、工程服务等特色产业充分显示出抗风险能力，占总收入的 40%以上；已成为北京市重要的产业功能区之一。园区拥有国家和部市级研发中心 15 家，其中国家级 8 家；拥有国家和部市级企业技术中心 22 家，其国家级 3 家。近几年来，园区企业已承接国家“863”计划 27 项、国家火炬计划 17 项、形成国家重点新产品 46 项；制定国际国内行业标准 19 项。共计有 16 家企业在全国科技大会上载誉归来，获得国家科技进步奖 10 项。园区大量企业参与国家重点项目和重点工程，航天时代公司等一批企业参与嫦娥工程的技术攻关，航天科技集团等一批企业参与火炬登上珠峰等奥运工程的技术攻关，通用集团等一批企业参与青藏铁路等国家重大工程建设。
经过二十余年的发展，该园区紧紧抓住中关村国家自主创新示范区建设的机遇，充分发挥总部基地品牌作用和科技支撑作用，逐渐成为区域创新发展的核心载体。近几年，丰台园的经济更是持续稳定增长，主要经济指标保持了 25%以上的年均增速。2012 年，实现技工贸总收入 2938 亿元，同比增长 11.3%，位居中关村一区十六园前列，上缴税费留区财政收入 17.86 亿元，同比增长 23%，占全区财政收入的 26%。可以说，丰台园以不到全区 1% 的土地创造了全区三分之一的 GDP、四分之一财政收入。
三 融资方股东介绍
九通基业投资有限公司（以下简称“九通基业”），成立于 2007 年 10 月 31 日，注册地址为廊坊市新世纪步行街第五大街商住公寓 CB41-301，注册资本 17 亿元，法定代表人胡学文，公司类型为有限责任公司，经营范围： 对工业园区基础设施建设、房地产开发投资；工业园区基础设施建设施工。九通基业下属三浦威特、大厂鼎鸿和怀来鼎共等区域开发平台公司，其中三浦威特主要负责河北固安工业园区的开发和建设；大厂鼎鸿主要负责大厂潮白河工业区的开发和建设；怀来鼎共主要负责张家口怀来工业园区的开发和建设等。丰科建作为 2012 年新收购的项目公司，为九通基业全资控股，主要负责开发丰台科技园项目。
截止 2012 年 12 月 31 日，九通投资（未合并）的总资产为 7,806,607,354.41 元，净资产为 1,820,895,774.84 元，2012 年 1-12 月实现营业收入 155,000,000 元，实现净利润 39,035,301.97 元。截至 2012 年 12 月 31 日，九通基业共有 20 家子公司，其中通过设立或投资等方式取得的子公司 16 家，通过非同一控制企业合并取得的子公司4 家。
九通基业近 3 年的销售收入分别为 12 亿元、34 亿元和 29 亿元，净利润分别为 4.85亿元、9.83 亿元和 9.57 亿元。由于九通基业主要是负责工业园区的开发运营，占华夏幸福集团总收入的 30%左右。从利润率来看，该部分业务也是集团利润率最高的板块，毛利率高达 60%以上，净利率 30%左右。
四 项目介绍
本项目整体定位为集 4 栋高档写字楼、超五星酒店、会议中心和商业为一体的高档城市综合体。用地性质为商业金融用地，范围为：东至国际汽车博览中心东路，南至五环南路，西至国际汽车博览中心西路，北至五环路。该项目距已开通的北京地铁 9 号线科技园区站不到 200 米，距离南四环不到 400 米，区位优势非常明显。该项目北侧地为中铁建工开发、正在建设中高达 200 米的北京诺德中心，西侧地块为龙湖地产正 在规划的商业中心，东侧地块为上海绿地、上海复地等多家机构正在争取的开发项目。南侧地块为丰科建正在进行规划设计的研发用地，市政府初步商定，按照总部基地模式开发丰台科技园区新的产业研发集群。
25 地块总建筑面积 8.5 万平米，其中地上面积 6.4 万平米，地下 2.1 万平米。初步规划建设 2 幢高档甲级写字楼及配套商业裙房，其中写字楼面积 5.4 万平米，商业 1 万平米，规划车位 520 个。
27#地块总建筑面积 10.3 万平米，其中地上建筑面积约 7.5万平米，规划一栋 33 层 150 米的超高层写字楼、一栋 15 层甲级写字楼及配套商业裙房。写字楼面积合计 6.5 万平米，商业 1 万平米。规划地下建筑面积 2.8 万平米，规划地下车位 700 个。

华澳国际信托有限公司 （以下简称"华澳信托"或"公司"）是由北京融达投资有限公司、北京三吉利能源股份有限公司和澳大利亚麦格理集团下属的麦格理资本证券股份有限公司共同出资，在中国境内组建的一家中外合资非银行金融机构。公司成立于 1992年，前身为昆明国际信托投资公司，2009 年迁址上海，更名为华澳国际信托有限公司。华澳信托致力于成为中国金融机构的领先者之一。作为金融服务提供商，公司秉持"发现价值所在"的品牌口号，坚持“团结、诚信、高效、创新”的企业精神，持续整合中外资源，以更先进的技术和更丰富的经验为客户提供优质的产品和高效的服务；通过创新产品及行业最佳实践为客户和社会创造可观价值，不断满足客户日益增长的资产管理需求，和客户一起共进共赢，发现价值之所在。 华澳信托坚持国际标准的管理模式：
1.资产管理：立足国内市场，结合国际领先的资产管理经验，以自主管理为核心，实现高效的资产运作及稳健的资产价值提升。
2.财富管理：凭借具有国际财富管理经验的优秀专家团队和合作伙伴，帮助投资者进行全球财富管理规划，实现财富的增值和传承。
3.风险管理：秉持稳健的风险管理理念，引入国际领先的风险管理模式，无缝衔接本土文化，构建科学的风险管理体系。

一   信托交易结构：

二 信托项目优势

1.京津冀一体化拉动地产需求，为本信托提供保障
国务院总理李克强在 2014 年 3 月 5 日作政府工作报告时指出，加强环渤海及京津冀地区经济协作。而在之前，习近平总书记在听取京津冀协同发展工作汇报时强调，实现京津冀协同发展是一个重大国家战略，要坚持优势互补、互利共赢、扎实推进，加快走出一条科学持续的协同发展路子。据经济之声《央视财经评论》报道，《河北省委、 省政府关于推进新型城镇化的意见》明确，河北将落实京津冀协同发展国家战略以建设京津冀城市群为载体，充分发挥保定和廊坊首都功能疏解，及首都核心区生态建设的服务作用。这个消
息一出，相关城市立即成为各界关注的焦点。本产品融资方还款来源之二为华夏幸福在固安、廊坊、大厂等地均有稳定的工业园开发收入和住宅销售回款，京津冀一体化将为以上等地区销售回款提供有力保障，即间接为本信托提供了良好的还款来源。
2.新机场选址极大提升融资方回款能力
北京新机场定址大共和新机场快线的建设将极大提升北京城南板块和河北固安的价值。华夏幸福在固安的开发区和住宅建设已经经历八年。新机场建设必将带动区域内各项市政配套设施的完善，未来该区域交通出行、商业服务业配套都将获得极大提升，从而提升区域内孔雀城等住宅的价值；河北对于临空经济区的规划和空港产业链的形成也将为固安园区提供巨大的发展空间。
3.战略品牌围绕北京周边，创新思路广阔发展！
在地产开发方面，公司未来五年的战略目标是以“孔雀城”为品牌，从事北京周边住宅产品的开发，以环境优越的郊区新共小城镇住宅作为公司未来房地产业务的主要特色和竞争优势。此外，公司还打算进行新产品研发，针对养老社区、青年公寓、商务酒店、镇区商业等产品展开房地产业务的整体开发体系，开发符合特定群体需求的创新型产品。以上项目均位于北京周边地区，但主要购买力依旧来自北京。公司项目较为偏进，但却能有效吸引客户并促成销售的主要原因于项目清晰定位。目前公司城市地产产品定位主要以首次置业客户为主，以居住改善客户为辅。
4.政府支持打造科技园区，周边配套使园区前景无限
该项目位于成熟的商务片区，周边各项配套完善，是理想的总部办公集聚区。
周边交通：公交有特 9 内环、特 9 外环、运通 115、740 外环、740 内环、996 路，怡海花园南门站，轨道交通地铁 9 号线丰台科技园站
周边商业：欧尚、乐华梅兮、资和信百货、鹏润时尚广场、玛雅岛酒店、双赢酒店、总部大讲堂、总部基地商务会所
周边金融：工商银行、建设银行、中国银行、交通银行、中国邮政储蓄银行、北京银行、光大银行、农业银行
周边居住：怡海花园、中海九号公馆、万年花城、宝隆公寓、未来国际花园
周边公园：世界花卉大观园、莲花池公园
周边文化娱乐设施：汽车博物馆、金融广场、世界公园、世界花卉大观园、莲花池公园、丰台体育中心、银泰鸿业高尔夫俱乐部
周边医院：中国人民解放军总医院、北京天坛医院、中国人民解放军第 307 医院、丰台医院等医疗配套设施
周边学校：首都经济贸易大学、首都医科大学、北京八中怡海分校、北京十二中
5.强有力担保搭配稀缺优质北京项目，优势明显
项目地块位于北京西南四环丰台科技园东三期，地段资源稀缺，定位准确，市场需求较大，未来具有较强的保值增值潜力。根据我们对项目和市场风险的判断，项目成本估计充分，定价保守，现金流安排合理，项目盈利能力较强，信托资金投资回报保障较为充分。
三 担保方上市公司“华夏幸福”介绍
华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于1998 年，注册资金：13.2 亿，办公地址为：北京市朝阳区东三环北路霞光里 18 号佳程广场 A 座 23 层，公司系经浙江省人民政府及国家对外贸易经济合作部批准，于 2001 年 7 月 19 日由原浙江国祥制冷工业有限公司变更设立的台商投资股份有限公司，是中国领先的开发区投资运营企业集团，核心的产业新城业务发展模式为“园区开发运营+城镇开发建设”，形成独具特色的“以产促城、以城带产、产城融合、城乡统筹、政企共赢”癿中国县域经济城镇化发展新模式。
华夏幸福于 2011 年上海主板上市，累计开发面积 900 万平方米，截至 2012 年，公司总资产 431 亿元，实现营业收入 120 亿元（当年销售额 211 亿元），全国排名第20 名。截至 2013 年上半年，公司总资产 576 亿元，实现营业收入 88 亿元（半年销售额 159 亿元）。
目前，公司投资运营的开发区主要布局于环首都经济区和环渤海区域，受托开发产业园达 19 个，受托开发面积 752平方公里。截止 2012 年，签约项目总投资额 768.53 亿，园区道路建设 155 公里。累计为开发区域招商 483 家，创造新增就业人口超 2 万人。已投资开发运营的园区包括固安工业园区（河北廊坊）、大厂潮白河工业区（河北廊坊）和怀来京北生态新区（河北张家口）。此外，还有昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新共产业示范区、广阳园区及于洪园区、沈阳苏家屯、无锡、镇江、武汉等区域。
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同发布的“ 2012 中国房地产百强企业”名单中，华夏幸福荣获第 18 位、2013 年中国房地产企业百强第 20 位及区域运营 10 强第 3 位、成长速度 10 强第 2 位、创新能力 10 强第 1 位。