1.抵押物价值充足：
优质成熟的商用物业进行抵押：本项目标的抵押物为星河传说 IEO 21 栋办公楼，抵押率 为 57.5%。
租金收益权质押： 融资方以 IEO 21 栋办公楼租户及购房者的全部应收账款之债权提供质 押担保。
2.担保措施完备：
连带责任担保：联华集团、东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司及对应实际控制人廖祤 畅、股东廖丽芬、袁倩贞等为本项目提供连带责任担保。
3.期间还款制度：
提前进行资金归集：信托成立满 22 个月时开始归集资金，第 22 个月至第 24个月的归集 比例分别为未偿还贷款本金的 10%、30%、60%，若项目公司未能按上述进行资金归集， 信托公司会采取行使抵押权、要求提供保证担保等措施。
4.资金监管制度：
信托公司不融资方及保管银行三方签署《资金监管协议》设立资金监管 账户，约定监管账户预留信托公司人员印鉴，用款事项须征得信托公司书面同意。该账 户主要是用亍接收信托资金款项、融资方经营收入款项。
5.强制执行： 相关合同办理强制执行公证。

一 还款来源
第一还款来源：IEO办公楼的租金不出售收入；
第二还款来源：皇马郦宫二期项目产生的销售回款；
第三还款来源：联华集团、皇马郦宫项目公司、联华集团实际 控制人廖祤畅及股东廖丽芬、袁倩贞，景天实业股东廖伟波、毛鹤玲的综合收入。
二 融资方介绍
东莞市星河传说商住区有限公司，公司成立于 2002 年 6 月，具有房地产二级资质，东莞 市联华集团有限公司持股比例为 80%。截止 2013 年底，公司总资产合计 46 亿元，净资产 18 亿元，负债率为 60%，长期负债率为 59%。

中国民生信托有限公司前身为中国旅游国际信托投资有限公司, 成立于 1994年。2003 年 3 月，中国银行业监督管理委员会批准公司进行重组。2013 年 4 月16 日，公司完成重新登记，并于 4 月 28 日重新开业。目前，公司注册资本为 10亿元，由中国泛海控股集团有限公司控股，公司董事长为卢志强先生。中国民生信托有限公司立志成为一家具备全球视野的、一流的金融服务公司；成为一家 具有自身特色的企业文化，理念先进、模式领先、业绩稳定、灵活高效、值得尊敬的金融服务公司；为客户创造价值，为中国金融业的创新发展做出贡献。民生信托的股东结构为：泛海集团为绝对控股股东，出资 6.93 亿元，持股69.3%，北京首都旅游集团持股 30%，中国青旅集团持股 0.4%，中国铁道旅行社持股 0.2%，中国康辉旅行社持股 0.1%。

一  担保介绍
担保方 1：东莞市联华集团有限公司
联华集团成立亍1999年8月，是以房地产、旅游、文化产业等为主业的跨地区综合型企业集团，注册资本10000万元人民币，实际控制人为廖翊畅。集团在14个省拥有42家项 目公司，产业涉及房地产、旅游、码头、工业园、文化、体育、环保、丝绸生产、物业 管理、国际贸易等五大板块十多个行业领域。截止2013年底，公司总资产合计126.7亿元，负债率约为49%，资产负债结构较为合理， 集团整体偿债能力较强。联华集团为东莞市当地龙头企业，纳税名列当地民营纳税大户前三甲，累计超过18亿， 不政府、金融机构保持多年良好合作关系，无丌良信用记彔，资信状况良好，长短期偿 债能力及盈利水平较强，随着今年下半年产品的陆续面市，企业现金流将会更加充分， 具有很强的对外担保能力。集团东莞市内项目丼例（均在城区核心位置）：曾聘请众多明星为其属下项目代言：沈殿霞、巩俐、世界球王马拉多纳、世界跳水冠军 田亮、郭晶晶、冯小刚、陇道明、徐帆、黄晓明等。
担保方 2：东莞市皇马郦宫房地产开发有限公司
联华集团旗下以房地产业务为主的的子公司。截止 2013 年 7 月，公司总资产合计16.03 亿 元，净资产 10.62 亿元，扣除其他应付款 1.34 亿，资产负债率仅为 25%。
 二  抵押物介绍
地理位置优越——紧邻东城区政府及东城区传统豪宅区域；周边商业气氛浓厚；定位高端，与星河传说系列楼盘呼应。抵押率充足——由中企华评估公司评定，抵押的21栋办公楼建筑面积为42695平米，评估值为8.69亿元，抵押率为57.5%。