1.无锡锦明房地产发展公司名下【锡锡开国用（2010）第0097号】商住出让用地进行抵押，土地评估价值为42000万;
2.无锡锦明房地产发展公司名下“紫金新城”二期项目在建工程进行抵押，在建工程评估价值为12846.69万元;
3.无锡锦明房地产实际控制人王瑞君对本项目的融资承担不可撤销连带责任担保;
4.基金普通合伙人——上海施奈盈股权投资基金管理有限公司合计认购全部有限合伙人出资规模的10%，劣后于有限合伙人获取基金收益，用以保证优先级本金和收益安全,为投资者提供合理的安全保障;
5.天风证券作为本定向资产管理计划的管理人，保证了定向资产管理计划资金专款专用;
6.施奈盈基金顾问团队在贷后将定时和不定时跟进项目进展情况，对项目做全面的贷后管理、监督。基金管理公司将向项目方派驻财务，共管无锡锦明房地产发展公司的公章、合同章；控制销售回款，保证基金本息的安全；产品到期前3、2、1个月，项目公司提前向监管专户沉淀归集资金，沉淀规模不少于基金的30%、50%、70%，以保障全额专项归还本基金债权本息。

一 还款来源：
1.第一还款来源:住宅部分销售款，住宅可售面积为 66077 平方米，周边住宅单价在 5000 至 8000 元/平方米不等，本项目定价在 6000 元/平方米属于比较合理的区间，可实现销售收入 39646.2 万元;
2.第二还款来源：住宅附带的沿街商铺销售款，销售面积为 2459 平方米，销售单价为 12000 元/平方米,可实现销售收入 2950.8 万元;
3.第三还款来源:沿街商业销售款,可销售面积 19782 平方米，周边在销售的商业单价为 25000 元/平方米，本项目定价 20000 元/平方米左右,可根据实际销售进度做调整。以 20000 元/平方米计算可实现销售收入 39564 万元;
4.第四还款来源:项目公司其他经营性收入。
二 融资企业介绍：
无锡锦明房地产发展公司——无锡当地知名地产企业，创办于 1993 年 3 月，注册资本金 2000 万元，开发资质二级。在过去的 20 多年的开发过程中在无锡及周边地区树立了良好的口碑，根据最近一次信用评级显示该企业信用等级为 AA 级。
截止 2013 年 11 月 30 日，项目公司无锡锦明房地产发展公司总资产 39420 万元，负债 15080 万元，负债率 38.28%。企业目前对外无任何短期和长期的借款。
三 项目介绍：
本项目位于无锡市锡山区安镇查桥，用地因地形以及现状原因成规则形。目前用地四周均为建成的道路，东临众星西路、南临锡沪路、西临春风路、北临已建一期（镇南路），项目紧靠查桥镇商业街。
无锡市锡山区安镇查桥，是锡东新城和高铁商务区的核心区域，锡山地处中国最具发展活力的长三角中心，是长三角大交通的汇集处，高铁、高速公路、312 国道穿境而过，离无锡机场仅 10 公里。锡山是民族工业的发祥地，又是中小企业的云集之地，经济基础十分雄厚，民间资金十分充裕，但房地产开发相对滞后，缺乏成规模的优质楼盘。本项目的开发建设，一方面对解决当地市场需求有重要作用，同时能够为高铁商务区建成后各类人群提供良好的居住环境和投资需求。
本项目占地 91354.1 平方米，约合 137 亩。建筑面积 137919 平方米，其中住宅 66077 平方米，商业29711 平方米，商务酒店 22849 平方米，地下室 19255 平方米。
项目总投资 40877.7 万元，目前已投入 20000 万元。
目前工程进度已完成整体工程量的 75%。预计今年 5 月份住宅部分能取得预售证。

天风证券股份有限公司——全国大型综合类券商，第一大股东为武汉市国资委下属的武汉国有资产经营公司，注册资本17.4113亿元，总资产247亿元人民币。在全国多个省市设有12家证券营业部，在北京和上海设有两家分公司，为全国广大投资者提供专业细致的咨询与服务。天风证券在2014年1月11日赢得“2013年最具成长性券商”大奖。数据显示，自2011年以来的三年中，公司2013年营业收入同比2012年和2011年增幅分别为73.16%和199.59%，公司2013年净利润同比2012年和2011年的增幅分别为297.81%和743.47%。

一 交易结构：