1.成熟商铺充分抵押：
长江天成为本次信托融资提供现房及商铺抵押；抵押物包括位于广西南宁市中心区域的“天成一品”项目约1.2万㎡住宅现房及位于广西百色市核心区域的约8000㎡成熟商铺。根据北京仁达房地产评估有限公司出具的评估报告，两项抵押物的市场价值约为2.95亿元，抵押率约40.7%；
2.企业及控制人连带担保：
广西百色长江天成房地产开发有限公司（以下简称“百色地产”）及其实际控制人罗长兰先生提供连带责任担保；
3.资金监管及提前归集：
国民信托设立资金监管账户，用于信托计划资金专项使用和解押保证金及兑付资金归集；并在信托到期前3个月开始进行资金归集管理。

一 信托还款来源：
1.主要还款来源——长江天成经营性收入：
“天成一品”项目待售住宅现房约3000平方米、写字楼合计约1.3万平方米，商业部分约17万平方米，项目所在的老城区中心位置周边短距离范围内无类似在售楼盘，而距离稍远的“丽原天际”等，销售均价在13000-14000元/平方米之间，去化率均达80%以上；同时，根据禧泰数据所示南宁房产市场价格，住宅7000元/平方米，写字楼13000元/平方米，商业部分长江天成自持，每年可收取租金约3000万元，长江天成可获得超过2.68亿元的后续销售收入。
2.补充还款来源——百色地产经营性收入：
担保方百色地产的经营收入主要包括其在建及在售楼盘的销售回款，正在开发的项目均位于广西，包括“隆林幸福花园”、“那坡壮龙幸福新城”以及“田东幸福广场项目”，预计可实现销售收入为9.7亿元，未来现金流充沛。
上述还款来源总计约12.38亿元，可约9倍覆盖信托本息；扣除长江天成截至信托计划到期内需偿还的所有借款以及百色地产所有负债，仍可约4倍覆盖信托本息，还款来源充足。
二 融资企业介绍：
广西长江天成投资集团有限公司成立于2007年4月，注册资本5800万元，主要股东为自然人罗长兰。公司主要经营范围为房地产投资、开发及基础设施投资，具有房地产开发等级贰级资质。
截至2013年12月，公司总资产10.17亿元，较2012年增长约46%；总负债8.49亿元，扣除待结转收入的预收房款3.82亿元，公司实际资产负债率45.92%；按项目交完全款才确认收入的确认原则，项目将结转收入3.52亿元。
三 项目基本情况：
1.地理位置——朝阳商圈之于南宁，如南京路之于上海、王府井之于北京：
项目地处广西南宁市兴宁区朝阳路、华东路、杭州路围合地带，位于南宁市政商中心——朝阳商圈；目前已发展为南宁市规模最大、辐射面最广、影响力最强的城市第一商圈，紧邻南宁火车站、南宁市轻轨1号线、2号线唯一复合地段、共有31条公交线路密集覆盖。
作为南宁百年商业历史沉淀的街区，朝阳商圈寸土寸金，周边配套设施齐全，居住密度大，商圈内覆盖多条“批发零售一条街”，住房需求高，具有都市门户功能。
2.项目定位——广西南宁市火车站附近老城区旧城改造项目、南宁市政府10大重点建设项目：
本项目目前为所在区域约500米范围内的最高建筑和标志性建筑。总建筑面积约10万平方米，投资总额5.85亿元，分为A、B、C三栋主楼及底层商铺等配套；A、B栋为住宅，提供30-100㎡多种户型，规划建设为超高层住宅，有单间公寓、两房和三房户型；C栋为写字楼，是南宁市唯一地铁双线交汇的写字楼，主推33—1000㎡自主办公空间，将会打造一种休闲型的复合空间，满足住户的生活配套，打造高端的生活和消费区域。
3.销售进度——去化速度快，投资价值高：
本项目于2010年1月开工，主体工程已于2011年11月封顶，2012年12月竣工验收，项目五证齐全。自2012年12月起至2013年12月仅一年的时间，A、B栋已基本售罄，底层商铺出租率100%，均为银行，设计为金融超市且长江天成自持；C栋写字楼已销售约300套，去化率为50%，项目总体总体去化率超过70%。

国民信托有限公司成立于1987年，前身为1987年1月成立的浙江省信托投资有限公司。2004年1月公司经中国银行业监督管理委员会批准迁址北京并获得重新登记。2007年7月公司更名为国民信托有限公司，2008年7月公司注册资本金增加至10亿元人民币。
自2004年迁址北京后，公司围绕信托服务、资产管理、财富管理、投资银行四大业务范畴立足北京，面向全国，凭着优秀的研究分析、投资管理和客户服务队伍，加上现代化的金融基建系统，积极的为客户提供优质、专业的金融服务和投融资产品。
国民信托共有4家股东：丰益实业发展有限公司为第一大股东，持股31.73%；璟安股权投资有限公司，持股27.55%；上海创信资产管理有限公司，持股24.16%；恒丰裕实业发展有限公司，持股16.56%。

一 信托项目亮点：
1.天时：
（1）规划地铁交汇点、高铁即将开通：项目位于广西南宁市核心商圈，距南宁火车站仅150米，处于规划地铁1、2号线交汇处，交通便利、人流密集，区位具有不可复制的优势，超大人流汇集地，繁华度更高，价值达到最高最大化；
（2）项目所在地房价稳定、刚性需求旺盛：项目位于广西省会南宁市，南宁属二线城市，近年房价稳定、泡沫小，刚性需求旺盛；
（3）购房新政推出、经济区一体化进程加速：南宁房管局规定“从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。”该政策有利于确立北部湾经济区（中国西部大开发地区唯一沿海区域）中南宁的中心城市地位，提升南宁的房地产开发首位度。城区需求预计出现较明显的增加，销售增长较之前明显加快。
2.地利：
（1）成熟商圈、房价抗跌龙头指向标：朝阳商圈为百年商业中心，该类区域地段发展成熟，市场认知度高。拥有大体量的商业，商圈内租赁市场庞大，需求不断，是房价抗跌的保障；
（2）城市中心黄金地段、独一无二：“天成一品”写字楼是南宁市朝阳片区目前唯一在售的写字楼产品，在寸土寸金的朝阳商圈，基本不会再出现同类产品的开发和建设。项目稀缺性使其拥有其他区域同类产品无法比拟的商务高度和升值空间。
3.人和：
（1）本土品牌企业、开发实力强：实际控制人罗长兰拥有的长江天成与百色地产发源并立足于广西，为当地知名开发商。已战略入股国有独资广西金融投资集团，与广西金融投资集团共同为北部湾保险公司主要发起人之一；
（2）写字楼高使用率、70年产权、企业不限购：由于项目规划为住宅性质，作为写字楼销售，实际拥有70年产权，相比普通商铺40-50年产品多约30年收益期；同时，对比一般写字楼公摊40-50%、住宅公摊15%-20%，处于市中心唯一在售的写字楼“天成一品”项目，其使用率高达76%，趋近住宅使用率；此外，项目从居住与商业双赢的角度出发，创新打造超豪华的住宅竖向转换空间，为“会呼吸、会透气的写字楼”，既保证住宅公寓的私密性，也确保商业空间的完善性。
二 保证担保介绍：
1.担保方—百色地产：
百色地产成立于2002年6月，注册资本6493万元，主要股东为罗长兰。公司主要从事房地产开发与销售等。百色地产是广西百色市的房地产开发方面的龙头、具有房地产贰级开发资质、银行AAA信用等级的优秀企业，总开发面积逾100万㎡，去化率达100%，在当地享有良好声誉。
截至2013年12月，公司总资产10.16亿元，其中流动资产占97.67%；总负债为4.15亿元，公司资产负债率达40.79%，较2012年有所下降，扣除预收账款1.36亿元，资产负债率仅为27.44%，长期偿债能力较强。2013年公司销售收入达4.7亿元，较2012年有明显增幅。公司经营模式较为合理，主营业务比较突出，长期发展潜力可观。
2.担保方—自然人罗长兰：
长江天成及百色地产实际控制人罗长兰先生，为70后白手起家代表。罗长兰先生从开发广西百色市及下辖县市刚需楼盘起家，专业、扎实的功底使其成功开发了“幸福花园”商品房住宅小区，也成为促进百色市房地产发展的标志项目。同时，罗长兰先生曾任职百色市工商联和会副会长、百色市右江区政协委员；并被百色市政府、百色市地方税务局以及百色市监察局聘请为“特约研究员”、“特邀监督员”、“特邀监察员”等殊荣，是广西著名的企业家、地产行业领军人物。
罗长兰先生以其个人拥有长江天成96.55%的股权价值约1.63亿元及百色地产95.24%的股权价值5.7亿元为本信托计划提供连带责任担保，保障信托如期兑付。