1.南京欢乐城项目土地使用权抵押，抵押率不超过50%；
2.专项计划直接持有南京恒发60%股权，另外40%的股权质押给专项计划；
3.对南京恒发进行资金使用监管、销售监管等（股东管理权利）；
4.南京恒发关联方江苏华光银河湾房地产开发有限公司、南京华光房地产开发有限公司及股东南京华光银河湾置业有限公司，和南京恒发实际控制人钱菊生为本计划下的委托贷款本金及利息提供无限连带责任保证；
5.销售定价权。专项计划在必要时享有对项目销售的定价权和降价权；
6.资金提前归集。专项计划满16个月、17个月和满18个月时，南京恒发应每月归集未偿还贷款本息的30%、30%及40%；
7.由监管银行对资金账户进行监管，同时聘请当地知名会计师事务所、律师事务所做投后管理，包括账户及资金支出监管，借款账户监管，保证金的收取，资金收入和销售监管，合同监管，工程进度监管等等。

一 还款来源：
南京银河湾欢乐城项目的销售收入回款（专项计划存续期内合计可实现销售回款 17亿元，足以覆盖项目本息）：
1.本项目拟建商业面积6.5万平米，住宅面积6万平米；
2.基于目前南京市房地产市场价格统计及本项目的定位，预测本项目商业及住宅的销售价格为2万元/㎡和1.4万元/㎡，整体项目预计可实现销售收入合计22.15亿元；
3.即使未来南京房地产市场出现较大幅度的价格下降，假设价格下跌20%的情况下，仍可实现销售收入17.72亿元。
二 融资企业介绍：
1.南京恒发房地产开发有限公司:
法定代表人：钱菊生
成立时间：2008年4月2日
注册资本：16000万元
注册地址：南京市江宁区天元东路1009号6幢
经营范围：房地产开发与经营
房地产开发资质：二级
南京恒发系为南京华光银河湾置业有限公司开发南京银河湾欢乐城项目所设立的项目公司，公司法定代表人及实际控制人均为钱菊生。目前该项目已经破土动工，预计2014年11月份前后出正负零，并进入预售阶段。
2.实际控制人及其控股公司情况:
钱菊生先生控股包括南京恒发房地产开发有限公司在内的上述12家房地产公司（该12家房地产企业统称“华光地产集团”）。截至目前，华光地产集团已累计完成项目约110万平方米，目前在建项目172万平方米，拥有丰富的房地产开发经验，其开发的“常州银河湾花园”被联合国环境规划署评为“全球国际花园社区银奖”，“南京银河湾花园”被评为“全球国际花园社区金奖”，同时“南京银河湾花园”还被联合国环境规划署授予“全球国际花园示范区”，并在全球范围内推广银河湾花园的成功经验。
钱菊生先生先后荣获“2005年度中国房地产创新人物”、“CIHAF2005中国地产百杰”、2006年“十大推动力人物”、“十大地产魅力人物”、“10大具影响力的房地产企业家”、2010年“品牌中国年度人物”。
3.实际控制人开发经验:
①南京银河湾紫苑：该项目一期已于2007年1月竣工，二期于2013年1月陆续开盘销售，开盘即市场反响火热，目前已全部销售完毕，销售款共计2亿元。该项目位于南京城东，紧临目前全国最大规模的仙林大学城;
②常州银河湾第1城 ：该项目一期已于2010年交付使用，二期目前正在销售。位于常州市龙城大道与长江路的交汇处，离市区中心地带仅一、二十分钟车程。该项目为中国唯一获得联合国环境规划署授予“国际花园全球示范区”称号的社区;
③常州银河湾花园：该项目分两期开发， 2005年全部交付。该项目位于马公桥附近，周边小区繁多，衣食住行一应俱全。银河湾花园在常州家喻户晓，享有很高的美誉度;
④南京银河湾花园 ：该项目于2007年整体交付。南京银河湾花园位于南京城东的麒麟，西有紫金山，东有汤山，南有青龙山，北有栖霞山，面积11万平方米，总共17幢建筑，其中1幢多层建筑、3幢高层建筑、12幢小高层建筑1幢酒店和1幢别墅;
⑤苏州银河湾花园：该项目系以联排别墅为主，公寓为辅的综合型项目，一期已于2011年10月开盘，二期目前在售。该项目是距离上海市中心最近的北郊楼盘之一;
⑥常州银河湾星苑：该项目于2009年交付。该项目近临新常州市行政中心，是常州现代化特大城市北翼主轴线上的重要交通枢纽，是连接新老城区的关键景观节点，交通方便，不论是到市区还是新区都仅需十几分钟。

中国信达—卓越的资产管理能力
1.专项计划管理人：
信达新兴财富（北京）资产管理有限公司系信达澳银基金管理有限公司根据证监会证监许可【2013】203文设立的非银行金融机构，依据证监会《关于基金公司特定客户专项资产管理办法》具有专项资产管理计划（基金）的募集和管理资格。公司于 2013 年度获得年度最佳投后奖。
2.控股母公司：
信达澳银基金管理有限公司成立于2006年6月5日，由中国信达资产管理股份有限公司（“中国信达”）和澳洲联邦银行的全资附属公司康联首域集团有限公司共同发起，是国内首家由国有资产管理公司控股的基金管理公司。作为中国信达的成员企业，信达新兴资产始终得到中国信达的鼎力支持，并受到中国信达的有效约束。
3.中国信达资产管理股份有限公司是国务院于1999年批准成立的第一家金融资产管理公司，注册资本逾301亿元。公司于 2013 年 12 月 2 日在香港联交所上市（股票代码 1359.HK），乃国内首家上市的资产管理公司。中国信达已经发展成为以不良资产经营为核心，以金融服务和资产管理为发展重点的综合化、国际化金融集团。中国信达在内地设有31个分公司，控股9家子公司。
业务单元和营销网络覆盖30个省、自治区、直辖市及港澳地区，金融服务产品涵盖不良资产经营、托管清算、证券、基金、期货、保险、信托、租赁、直接投资等领域。

一 项目情况介绍：
1.区位:
南京银河湾欢乐城项目位于江宁大学城北端，龙眠大道南侧，商业开发区东南侧。
距离南京市中心10公里；
距离南京高档休闲区百家湖仅4公里；
地铁一号线南延线与本项目无缝对接；
宁杭高速江宁段距免费出入口仅2公里；
该区域未来项目供应充足。三大商圈现有并即将开发中高端、中端、中低端不同定位的项目，吸引大量人流，既可满足中高低端不同层次消费人群消费需求，又会带动不同层次商业发展；
本项目依托地铁一号线南延线，交通十分便利；
地铁一号线南延线与本项目无缝对接， 直接通入项目商区，直达南京新街口中心地带仅需45分钟；
距离南京高档休闲区百家湖仅4公里，并且由地铁一号直达该区；
2.总投资情况:
本项目总投资14.88亿元（包括所有的融资成本），其中总土地成本5.5亿元，截止2013年底，该项目已投资6.65亿元，主要为土地成本支出及融资成本支出。
本项目尚未投资8.23亿元，主要包括建安成本、基础设施建设费等。
3.项目控规指标:
项目总用地面积63489.2平方米
总建筑面积23.13万平米,地上总建筑面积12.62万平米，地下总建筑面积10.51万平米
容积率2.0
4.项目组成情况：
建筑群由五栋住宅，一个六班幼儿园，加一个购物中心组成。
住宅高近百米，两栋32层，三栋31层。购物中心大部分两到三层，局部四层。
5.市场定位：
①住宅定位：南京银河湾欢乐城项目住宅定位于刚需楼盘，由于本项目与地铁无缝对接，从本项目至南京中心新街口约45分钟，项目周围环境优美，交通方便，项目还配套大型商业，且周边为大学城，人文气氛浓厚，因此是刚需人群的最佳选择。户型包括105㎡的小三房以及125㎡的三居室；
② 商业定位：本项目商业主要为住宅底商和商业综合体，目前已由南京虹悦城、水游城的招商团队开始启动招商工作。其商业定位主要定位于小区内及周边住户、大学生的购物需求。随着本项目住宅部分的销售及入住，加上周边住户和大学城20万在校生，必将带来巨大的购物、消费需求，因此本项目商业部分具有较大的投资价值。
6.周边配套设施：
位于江宁大学城的核心区域，距江宁中心仅6公里， 教育、医疗、金融、购物、休闲等均在3公里范围内，步行20分钟内解决各种生活所需。
①教育：区域内教育资源丰富，有南京医科大江宁校区，南京旅游职业学院，江苏经贸职业技术学院，南京向日葵幼儿园，南京市江宁欣荣幼儿园，南京市天景山小学，南京市江宁科学园小学，天景山中学，江宁高中，同时在区域里还有一座市级图书馆，文化氛围相当浓郁；
②医院：南医大附属明德医院，南京医科大学附属江宁医院，世纪现代妇产医院，且交通便利，方便就医；
③周边商圈：区域内百家湖金鹰天地入驻，形成不同的商圈，加之商圈内苏宁、国美、苏果超市及各个餐饮企业的加入，为业主的休闲购物带来便利；
④周边公园：南京方山国家地质公园距离本小区6公里，江宁天印湖公园距离本小区3公里，内部丰富的运动设施能完全满足业主的健身需求，方便业主休闲、散步的需求。
7.项目现状：
项目现在处于三通一平、桩基围护的阶段。并已取得如下证照：
土地使用证
用地规划许可证
建设工程规划许可证
建筑工程施工许可证
8.项目区域介绍：
（1）南京市：
①南京是江苏省省会，长三角及华东地区第二大城市，中国科教第三城，中国国家区域中心城市（华东），华东地区中心城市和重要产业 城市，长江航运物流中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心，具有承东启西的区位功能，属二线城市中名列前茅。南京还是滨江生态宜居之城，联合国人居署特别荣誉奖获得城市；
②2013年实现地区生产总值8011.78亿元，增长11%，列全国第12位，第三产业实现增加值4356.56亿元，净增510.83亿元，增量占全市净增总量63.0%，服务业成为全市增加值增量的主要来源；
③2013年，南京公共财政预算收入831.3亿元，增长13.4%；全社会固定资产投资5250亿元，增长12%。
（2）江宁区：
①江宁区地处南京市中部，是“六代豪华”之地，“十朝京畿”要地；
②总面积1573平方公里，户籍人口94万；
③2013年地区生产总值首次突破千亿元大关，达到1086亿元，可比价比上年增长12.4%，为国家级高新开发区；
④江宁区从东西南三面环抱南京主城，距离主城中心仅7公里，处于南京构筑的大交通网络枢纽地位；
⑤未来20年的功能定位：南京都市区南部中心，长三角重要的战略性新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流枢纽区，及城乡统筹的高品质都市化发展先行区；
⑥发展目标：在加快南京两基地、两中心和国家战略门户城市建设中发挥先行支撑作用，建设“创新型、国际化、花园式、幸福乐居的南京现代化新城区和高品质都市区”。
9.南京房地产市场分析：
①2013年南京楼市供应量和销售量均处于近几年来的新高，住宅成交价格也持续上涨，达到近几年来最高；
②在供销两旺的刺激下，2013年南京库存量实现了较大幅度的下降，销售情况的转好造成库存去化时间的大幅降低；
③2013年12月26日，南京市委全会宣布取消在宁高校应届毕业生落户限制（“从2014年开始，不论就业与否，不论原籍，凡从南京高校毕业的本科生或本科以上学历应届毕业生都能无条件获得南京户口”）将促使刚性需求的叠加（包括无房、婚房等首次置业需求、中年群体的改善性住房需求以及返乡置业需求，推动南京房地产市场的进一步发展；
④2013年1至10月南京商业及服务业等经营性用房开发投资额完成103.7亿元，约占房地产投资额的11.77%；
⑤2014年，商业物业成交38.94 万平米，同比上涨30.16%。商业市场今年终于止跌上扬，主要原因在目前商铺市场随着返租或统一管理等多元化形式的出现，投资风险的减少吸引了越来越多的投资客，市场回暖。
10.项目投资测算 — 周边区域楼盘价格情况：
①本项目周边可比较楼盘销售定价在12500-13500元，平均价格13000元左右，与目前本项目住宅销售定价基本一致；
②项目定价较为合理。考虑到未来本项目商业、办公配套的成熟，本项目住宅销售价格仍具有较大的升值空间。