金谷信托再现风控漏洞 抵押资产连续流拍陷困局

新闻来源：中国经营报 作者：曹学平         更新时间：2014-12-07

  银监会规定，信托公司发放贷款的房地产开发项目开发商或其控股股东必须具备二级资质。但 《中国经营报(博客,微博)》记者发现，上述信托计划的借款方注册资本只有800万元，远未达到二级资质开发商注册资本不低于2000万元的要求。

       金谷信托向没有二级资质的借款方发放贷款，或为该信托计划违约提前埋下了“地雷”。

       抵押资产连续流拍

       2011年7月15日，金谷信托发起的“金谷-江滨计划”成立，募集资金规模1亿元，用于投资受让黄山市江滨大厦度假有限公司（以下简称“江滨公司”）土地及在建工程收益权，信托期限12个月。

       该信托计划风险控制措施主要有，江滨公司将公司名下的“新江壹品”产权式酒店1幢、2幢（黄房预售许可证第2010099号、第2010100号）在建工程及土地为收益补足义务设定抵押担保，并办理强制执行公证和抵押登记；江滨公司股东为对受托人的收益补足义务提供80%的股权质押担保；资金使用方销售款80%可存入信托计划专户。

       据记者了解，该项目土地使用权面积为11847.73平方米，用途为商服用地，总建筑面积为37423.07平方米，项目建成后为一栋高级酒店。

       金谷信托2013 年度报告显示，该公司根据具有强制执行效力的公证债权文书，以江滨公司、张兴明、石立岩、薛宽宏、马宝根为被申请人，向人民法院申请了强制执行，申请强制执行的标的金额为人民币1.5亿元。

       今年7月15日，北京大田国际拍卖有限公司发布拍卖公告，该公司将于2014年8月5日14时对金谷-江滨计划借款方的抵押资产，即位于屯溪区黄口旅游度假区江滨大厦1幢、2幢国有土地使用权及项下的所有在建工程进行公开拍卖。

       但此次拍卖因无人报名而流拍。

       10月24日，北京大田国际拍卖有限公司发布第2次拍卖公告，该公司于2014年11月18日对上述标的进行公开拍卖。11月27日，北京产权交易所诉讼资产网络交易平台的工作人员告诉记者，第2次拍卖也流拍了。

       借款方资质不合规

       业内人士介绍，根据银监会2010年2月下发的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，地产信托的发行要满足“432”的标准，即四证（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）齐全，房地产企业有30%的自有资金，同时必须是二级资质以上。

       而根据工商登记资料显示，江滨公司注册资本只有800万元，远未达到二级资质开发商注册资本不低于2000万元的要求。

       浙江一位信托业内人士对记者表示，在实际操作中，信托公司风控第一位关注的是抵押物的质量，对开发商资质的要求是放在第二位的。

       金谷信托向没有二级资质的借款方发放贷款，或为金谷-江滨计划违约埋下了“地雷”。事实上，该项目信托计划还未到期就起了波折。

       2011年8月12日，黄山市房管局向江滨公司发出关于暂停江滨大厦项目销售的通知称，“你公司"江滨大厦"项目在建工程已在我局办理抵押手续。鉴于你公司的开发经营行为存在一定问题，经我局研究，决定暂停你公司的商品房预售及网备登记工作。接通知后如违规继续预售由你公司承担全部责任。”

       而金谷信托在金谷-江滨计划管理报告（2012年4月1日至6月30日）中却称，“本报告期内，义务方黄山市江滨大厦度假有限公司及担保人无损害投资人、受益人利益的情况发生。”

       处置难题

       据购买了黄山市江滨大厦的业主向安徽省长信箱反映称，黄山市房管局是2010年8月份给该项目颁发的预售许可证，在此后的10个月时间内开发商陆续售出了67套房子，而黄山市房管局却于2011年6月28日在没有进行充分监管和未告知已购房业主的情况下，违规为开发商办理了将该项目所有在建工程及土地（包括已经售出的67套房屋）全部抵押给“金谷信托”手续，为开发商获得了1亿元的融资。其后开发商又继续销售了62套房子，售房总数达129套，由于这些房屋已被抵押，购房户至今无法办理合同备案，且由于开发商将售房款和融资款挪作他用，致使该项目资金链断裂，房屋既无法交付也无钱退款。

       黄山市住房和城乡建设委员会对此回复称，2013年8月26日上午，金谷信托代理律师与江滨公司项目负责人在房产局的牵头下进行协商，对江滨公司的债权、债务进行全面梳理。金谷信托代理律师表示原则上同意在收回江滨公司的债权、债务的同时，通过第三方接盘或是项目清算等方式来解决购房户的问题。

       黄山市委市政府信访局江滨大厦项目问题协调会纪要显示：2013年8月29日，各方就有关事宜达成如下共识，由于江滨公司已经没有能力继续建设、经营江滨大厦项目，江滨公司原法定代表人涉嫌诈骗已在安徽泾县被刑事立案，江滨大厦项目继续搁置下去将会成为烂尾楼、危房，所以，应在解决好购房户问题、确保稳定的前提下，尽快把项目整体处置变现，尽最大努力保证购房户的购房款本金、金谷信托的实际支出资金、南京环强建筑安装工程有限公司的人员工资和材料款，如有结余则继续依法进行处置。

       黄山市公安局对江滨公司及其股东涉嫌犯罪的行为进行立案侦查，全力追缴股东挪用的资金和公司流失的其他资金，减少债权人的损失。

       “金谷-江滨计划”到期后，参与集合计划的投资者权益是否进行了兑付？目前，该计划抵押物资产处置有何进展？记者为此致函金谷信托要求采访，截至发稿时未获得任何回应。